２０２０年４月１日より民法が改正されますが、その項目は２２０にもなると言われており、来年以降の様々な商取引や親族法について大きな変化があります。
法律の改正や新法の施行は、商取引においては一つのチャンスともなります。いち早く対応をした者が、競合他社に先んじてより多くの利益をつかむことが可能になるかと思います。
私事ですが、宅地建物取引士の試験に合格したこともあり、宅地建物取引士といえば不動産業、不動産業といえば、賃貸借契約です。
賃貸借契約の改正につき今回は書きたいと思います。
建物の賃貸借契約において、紛争となりやすい問題といたしまして
- 賃貸借の終了時における敷金の返還について
- 同じく賃貸借の終了時における賃貸物の原状回復の範囲
があげられます。
目次
Ⅰ．「敷金」
不動産賃貸借の商慣行として現実社会に浸透している敷金ですが、実は民法にその規定はございません。
敷金に関する紛争は少なくなく、これまでは、判例の積み重ねによって紛争解決の指針が方向づけられてきました。今回は、民法に敷金の定義を明記し、ルールを明確化するべきではないのか？との社会の要請として定義づけされます。
賃貸借に当たっては、「敷金」の他に地域によって「礼金」「権利金」「保証金」等の名目で金銭が差し入れられることがありますが、名目に関わらず、担保目的であれば敷金にあたると整理されます。
その上で、
敷金の定義・・・
賃料債務等を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する金銭
となります。その他、明記されることは下記となります。
- 敷金の返還時期・・・賃貸借が終了して賃貸物の返還を受けたとき
- 返還の範囲・・・敷金額から賃料等の未払債務を控除した残額
未払債務に含まれる範囲は、損害賠償金、未払いの賃料、原状回復費用等となります。
Ⅱ．「原状回復」
また、退去時の原状回復費用につきましても、紛争の多い問題となっており、こちらも、国土交通省のホームページ等で、その範囲のガイドラインなどは示されていましたが、やはり、民法に規定がないものとなっています。
今回改正法においては、明確に通常損耗・経年変化については、原状回復義務を負わない旨が明記されます。
通常損耗・経年変化に当たる例と当たらない例を下記に示します。
通常損耗・経年変化に当たる例
- 家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
- テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ）
- 地震で破損したガラス
- 鍵の取替（破損、鍵紛失のない場合）
通常損耗・経年変化に当たらない例
- 引っ越し作業で生じたひっかき傷
- たばこのヤニ・臭い
- 飼育ペットによる柱等の傷・臭い
- 日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備等の毀損
この原状回復につきましては、僕のブログの中で以前にも触れています。
よろしければ賃貸借契約の現状回復義務についてを参照ください。
Ⅲ．その他
その他この賃貸借契約に関して従来の民法では、存続期間に関する制限が２０年とされていましたが、ゴルフ場の敷地の賃貸借などで２０年を超える賃貸借のニーズがあり、上限が５０年となります。
最も建物所有目的の土地の賃借権等は、民法の特別法である「借地借家法」で修正され、弱者である賃借人を保護した規定が存在します。
以上賃貸借契約に関する改正点についてでした。
